Leçons tirées de la campagne

Lorsque les conservateurs ont remporté les élections de 2016, de nombreuses personnes ont respiré un signe de soulagement et ont décidé que l’Amérique était en sécurité pendant quelques années. Ils ont décidé de conserver leur emploi en ville, ils ont ralenti leurs préparatifs d’urgence et repoussé cette décision de déménager à la campagne. Au fur et à mesure que les troubles augmentent dans les villes, je connais de nombreuses familles qui ont ramené le pays au premier plan et préparent activement leurs listes de souhaits pour une propriété familiale. J’ai vécu cela, alors j’ai pensé partager certaines des choses qui sont importantes dans l’achat d’une propriété rurale.

Analysez votre budget

Déterminez vos priorités et respectez-les ! Combien d’argent as-tu à dépenser? Qu’est-ce qui est le plus important pour vous, une grande maison ou beaucoup de terrain ? Chaque famille sera différente, mais vous devez décider à l’avance afin de ne pas vous laisser submerger par des modifications à votre plan. On me dit que l’achat d’une maison est une décision émotionnelle ; ne laissez pas cela arriver. Oui, vous devez garder votre conjoint et vos enfants heureux, mais tenez compte de ces éléments indispensables dans votre plan et respectez-le. Cette décision va faire ou défaire votre expérience de homesteading.

La vie rurale est différente de la vie en ville/banlieue

Ce à quoi vous êtes habitué en ville/banlieue ne sera pas le même à la campagne. Vous changerez progressivement vos habitudes, alors soyez patient. Sauf si vous êtes très riche, il faut plusieurs années pour développer une propriété familiale. Avez-vous la patience de faire face à des problèmes de pop-up constants et la volonté de les résoudre ?

Devrez-vous travailler à l’extérieur de la ferme? combien de temps le trajet va-t-il durer ? Êtes-vous en bonne santé et assez fort physiquement pour faire le travail qu’exige une propriété familiale? Êtes-vous maintenant ou pouvez-vous apprendre à être un bricoleur?

À quelle distance se trouvent la station-service, l’épicerie et le médecin les plus proches ? Vous devez trouver un médecin/une clinique ; les choses arrivent… la maladie, les os cassés, les morsures de serpent. Aucun de nous n’est complètement autosuffisant ; il y a des choses que nous devons acheter. En ville/banlieue, vous pouvez courir jusqu’au magasin en 10 minutes ; ce n’est pas le cas à la campagne.

Comment sont les routes ? De nombreuses routes de campagne sont en gravier et en huile ou simplement en gravier ou en terre avec des courbes et des collines aveugles. La campagne est sombre… il n’y a pas d’éclairage public, pas de lignes peintes ou de bordures. Si vous habitez à des kilomètres d’une route de comté, vous devez entretenir votre route d’accès. Dans certaines régions, vous devez entretenir la route de comté autour de vous, comme le déboisement des arbres abattus. Si vous ne le faites pas, cela ne se fait pas dans les délais. L’entretien de votre section de route nécessite parfois de l’équipement pour pousser la neige, niveler la terre ou drainer l’eau. Vérifiez auprès du comté ou des voisins pour savoir qui fait quoi.

Questions a poser

Si vous utilisez un agent immobilier (il/elle) saura ou pourra trouver des réponses à des questions très importantes. La propriété se trouve-t-elle dans les limites de la ville ou fait-elle simplement partie du comté ? Il est possible d’avoir une adresse postale dans la ville mais de ne pas être dans les limites de la ville. Et alors; pourquoi t’en préoccupes-tu? Si vous êtes dans les limites de la ville, vous pouvez avoir de l’eau de ville, des déchets de gaz, etc., en plus d’être soumis aux taxes municipales et à toutes les petites règles ennuyeuses ; comme vous ne pouvez pas avoir de poules, vous ne pouvez pas brûler vos déchets, vous ne pouvez pas clôturer votre propriété, vous ne pouvez pas construire une dépendance ou quoi que ce soit sans permis, etc. Les HOA peuvent avoir une qualité rédemptrice dans la ville dans un condo, mais loin d’ici ; nada.

La plupart des propriétés de campagne sont zonées comme ferme ou ranch; mais certains ne le sont pas ; cela fait une différence dans vos impôts. Renseignez-vous également sur les exemptions spéciales, telles que les exemptions agricoles ou de ceinture verte, etc.

Quelles sont les taxes actuelles ? Découvrez où se termine la ville et où commence le comté non constitué en société, où se trouve la ligne de démarcation. Vous pourriez payer à la fois des taxes municipales et des taxes départementales. Vous devriez avoir une liste de questions auxquelles le vendeur ou l’agent immobilier doit répondre afin que vous puissiez prendre une décision éclairée.

Une autre chose très importante; selon l’état dans lequel vous envisagez une propriété, l’état peut avoir des réglementations strictes sur l’eau. La propriété (et vous) n’avez peut-être pas le droit de propriétaire d’utiliser ou de modifier l’eau de votre propriété ou même de forer un puits d’eau et si vous devez irriguer, vous n’aurez peut-être aucune priorité pour le faire. Si l’agent immobilier ne le sait pas, demandez-lui de consulter un avocat spécialisé dans les droits de l’eau dans cet État et ce comté et obtenez-le par écrit.
Si vous négociez avec un For Sale By Owner (FSBO), assurez-vous de bien connaître le contrat immobilier standard de votre état. Si vous achetez un FSBO dans un nouvel État, vous devriez envisager de demander à un avocat immobilier de travailler votre contrat pour votre protection. Assurez-vous également qu’une recherche de titre est effectuée sur la propriété. Les gens de la campagne ne sont pas aussi stupides que la télévision le prétend.

Inspecter la propriété

Regarder des photos sur Internet n’est pas assez précis pour fonder une décision d’achat. Vous devez avoir une visite en personne pour voir si 8 des 10 acres annoncés ne conviennent qu’aux singes. Lorsque vous voyez une photo d’un beau pays, il y a une route de campagne sur laquelle vous devrez monter et descendre par tous les temps. S’il y a beaucoup de neige à l’endroit souhaité, vous aurez besoin d’un moyen de dégager la route pour pouvoir sortir, surtout en cas d’urgence. Il y a très peu de chasse-neige loin dans le pays.

Lorsque vous visitez la propriété, réalisez que vous aurez peut-être besoin d’un VTT ou d’un camion à quatre roues motrices pour voir la propriété. Si vous n’avez pas accès à ces types de véhicules, vous ne saurez pas ce que vous achetez. Essayez de marcher 50 acres de forêt vierge ou de pâturage et vous comprendrez ce que je dis. Demandez au vendeur de signaler toutes les sources d’eau. Y a-t-il un étang ou un lac ? Est-ce qu’il déborde sous les pluies printanières ou s’assèche sous la chaleur estivale ? Y a-t-il un ruisseau qui traverse la propriété ; si oui, qu’est-ce qui est en amont et est-ce qu’il est inondé pendant le ruissellement printanier? Y a-t-il des sources naturelles sur la propriété ou des cascades au large de la colline ou de la montagne ? Y a-t-il de la faune errant dans la propriété ou s’agit-il uniquement de pâturages pour le bétail ?

Qu’en est-il d’une résidence existante?

La façon la plus simple de démarrer une propriété familiale est d’avoir une maison existante sur la propriété qui peut être utilisée immédiatement et mise à jour au fur et à mesure. Ce ne sera probablement pas joli ou mis à jour comme les émissions de télévision, mais cela vous protégera jusqu’à ce que vous puissiez le mettre à jour ou construire une autre maison. Voici quelques autres choses que vous devez savoir.

En 2021, la propriété rurale a explosé et les fermes se vendent très au-dessus des prix réels et selon l’emplacement, très rapidement. Ne laissez pas cela vous empêcher de trouver des détails sur la propriété. Lors de la négociation, renseignez-vous sur l’état de la structure de la résidence, de la toiture, du câblage électrique, de la plomberie, du puits d’eau et de l’installation septique. Si vous n’êtes pas bien informé, vous devrez faire appel à des personnes spécifiques pour effectuer ces inspections en tant qu’inspecteur en bâtiment moyen de la ville, qui facture 400 $ à 700 $ et ne fait PAS la structure, le câblage, les tuyaux, les puits ou les fosses septiques. Les personnes dont vous avez besoin pour effectuer chaque inspection (structure, toit, électricité, plomberie, puits d’eau, fosse septique) représenteront à peu près le même coût, mais cela vous coûterait plus cher si vous utilisez un inspecteur en logement standard et des experts supplémentaires. Ces inspections peuvent économiser votre santé mentale et des milliers de dollars.

N’achetez rien sans connaître les particularités de ces catégories. Si vous achetez une propriété vacante et que vous faites appel à un agent immobilier, insistez pour que l’agent immobilier obtienne des informations auprès du vendeur ou des archives publiques. L’agent immobilier est payé à la commission, alors faites-lui travailler. Si elle ne peut pas trouver les informations sur ces systèmes critiques, insistez pour que le vendeur achète un forfait d’assurance garantie habitation couvrant tous ces domaines. Un forfait pays couvrant puits et fosse septique, etc., est plus cher que le forfait électroménager habituel car ils sont des avenants supplémentaires à la politique de base. Cela vous protège pendant un an.

Peut-être que la propriété se vend « en l’état » ; peut-être que la propriété appartient à une banque ; si c’est le cas, prévoyez de l’argent supplémentaire car il y aura des surprises. Peut-être que vous voulez la propriété malgré les échecs ou les inconnues. Je recommande toujours une inspection, même si le vendeur ne répare rien, car au moins vous saurez à quoi vous faites face sur la route.

Obtenez une inspection structurelle

Si la résidence a plus de 15 ans, la première de votre liste de priorités devrait être une inspection structurelle. La terre s’installe et la structure se déplace avec elle. Parfois, des résidences plus anciennes ont été construites sans spécifications ni codes, alors déterminez si la maison repose sur une dalle de ciment, des pieds de page, des roches ou un autre type de fondation. Si vous posez une balle sur le sol et qu’elle roule sur le sol, c’est un problème. Vous ne pouvez pas poser un nouveau plancher de bois ou de carrelage sur des sous-planchers inégaux. L’ingénieur en structure vous dira quels sont les problèmes, qui peuvent être des fissures de fondation, des supports défaillants, des dolines, des murs tordus, des poutres déformées, voire des dommages causés par le feu. Parfois, le vendeur n’est pas au courant des problèmes structurels, mais VOUS devez l’être avant de signer sur la ligne pointillée.

Inspecter le toit

Assurez-vous de faire appel à une entreprise fiable pour inspecter votre toit. La plupart des inspecteurs en logement ne sont pas des experts en toiture. Un inspecteur m’a dit que le toit était ok, mais je ne le pensais pas. J’ai fait venir un couvreur et j’ai trouvé du contreplaqué pourri sous deux couches de bardeaux. Selon l’emplacement et l’âge de la maison, cela pourrait être bien pire qu’il n’y paraît. Rien ne remplace un expert qui parcourt le toit pour une inspection.

Méfiez-vous des projets de vendeurs à faire soi-même

De nombreuses propriétés de campagne ont des projets de bricolage pour les propriétaires; vous devez donc demander à des experts d’examiner les différentes choses.

Si vous regardez une maison plus ancienne, prévoyez que le câblage peut nécessiter une mise à jour. Demandez à un électricien d’inspecter le câblage et de déterminer ce qui doit être remplacé, a-t-il besoin de nouvelles prises ou de mettre à jour un fusible dans un boîtier de disjoncteurs pour transporter en toute sécurité la charge supplémentaire des nouveaux appareils. Demandez à l’électricien de vérifier le câblage de la grange ou d’autres dépendances. Les anciens systèmes de câblage peuvent avoir besoin d’être recâblés pour répondre au code du comté. Si les travaux doivent respecter le code du comté, le vendeur doit généralement payer pour la mise à jour ; mais c’est négociable.

Inspecter la plomberie et les tuyaux

Si votre future maison a un vide sanitaire, examinez les tuyaux et les pare-vapeur pour voir s’ils ont besoin d’être réparés. Si votre emplacement connaît des hivers froids et neigeux, vous devez vraiment faire envelopper les tuyaux avant d’emménager et peut-être un nouveau pare-vapeur. Le pare-vapeur est important car l’humidité du dessous de la maison s’infiltrera dans le sous-plancher et même le sous-plancher et le pourrira.

L’eau est une nécessité

La plupart des fermes de campagne utilisent de l’eau de puits, pas de l’eau de ville, mais cela dépend de l’endroit où se trouve la ligne de la ville/du comté. Vous devriez savoir quel âge a la pompe du puits et à quelle profondeur le puits a été foré. Certains comtés exigent des documents lorsqu’un puits est foré et installé; certains ne le font pas. La vérification des dossiers au palais de justice du comté peut donner la date à laquelle le puits a été foré ou le dernier remplacement du moteur, ce qui vous est d’une grande aide. Malheureusement, l’expert en puits ne peut pas dire de la surface si quelque chose ne va pas. Le puits pompe ou non.

Le remplacement de la pompe de puits prend du temps et si l’homme de service doit tirer des centaines de pieds de tuyaux pour se rendre au moteur, alors vous pourriez aussi bien faire remplacer l’ensemble du système. Si la propriété n’a pas d’électricité pour tester le puits, supposez simplement qu’il ne fonctionne pas. S’il y a des voisins à proximité, posez-leur des questions sur la qualité de leur eau. Dans certains États, les eaux souterraines sont contaminées par l’arsenic et vous devez forer des centaines de pieds sous les eaux souterraines pour contourner la contamination.

Le forage d’un nouveau puits peut coûter entre 3 000 $ et 15 000 $ ou plus selon votre emplacement et la géologie du sol. Il est important d’être informé avant d’acheter. N’achetez jamais une propriété qui n’a pas accès à l’eau; votre vie dépend de cette eau.

(À conclure demain, dans la partie 2.)